1세대 1주택 비과세 요건 총정리!

1세대 1주택 비과세 요건 총정리!

집을 팔고도 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 되는 경우가 있다는 사실, 알고 계신가요? 바로 1세대 1주택 비과세 제도입니다.

 

하지만 단순히 집을 1채만 가지고 있다고 해서 무조건 비과세가 되는 것은 아닙니다. 보유기간, 거주기간, 주택 수, 고가주택 여부 등 다양한 요건을 충족해야만 비과세가 가능합니다.

 

이번 포스팅에서는 2025년 최신 기준 1세대 1주택 비과세 조건과 주의사항, 실전 사례, 실무 팁, 자주 묻는 질문까지 한눈에 정리해드립니다.

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✅ 1세대 1주택 비과세란?

한 세대가 국내에 한 채의 주택만을 보유하고 있으며, 해당 주택을 일정 기간 보유 및 거주한 후 양도할 경우, 양도소득세가 전액 면제되는 제도입니다.

다만 양도 당시 주택의 시가가 12억 원 이하인 경우에만 전액 비과세가 적용되며, 초과분에 대해서는 부분 과세가 이루어집니다.

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📌 1세대 1주택 비과세 요건 상세 정리

요건 구분	내용
1세대 요건	동일 주소지에서 생계를 같이 하는 가족 구성원(배우자, 자녀, 부모 포함) 세대원이 보유한 주택 수까지 포함하여 1주택만 보유해야 함 과거 2년 이내 다른 주택 처분 이력 등도 고려
보유 요건	2년 이상 보유해야 함 취득일 기준부터 등기일, 매도일까지 계산
거주 요건	조정대상지역 내 주택일 경우 2년 이상 실거주 필요 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 적용 주민등록 전입 + 실제 거주 입증 필요
고가주택 요건	양도가액이 12억 원 이하인 경우 전액 비과세 12억 원 초과 시 초과분에 대해 비율 안분과세

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📍 고가주택 비과세 안분계산 예시

• 양도가액: 15억 원
• 취득가액: 5억 원
• 양도차익: 10억 원
• 비과세 비율: 12억 ÷ 15억 = 80%
• 과세 대상 양도차익: 10억 × 20% = 2억 원

이처럼 12억 초과분만 과세되는 방식으로 안분 계산됩니다.

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📘 일시적 2주택자의 비과세 요건

• 기존 주택 보유 중 새 주택을 취득한 경우
• 신규주택 취득일로부터 2년 이내 기존주택 양도 시 비과세 가능
• 두 주택 모두 조정지역이면 신규 주택 전입 + 1년 이상 보유 후 양도 필수

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🏠 예외적 비과세 적용 사례

① 상속주택 포함된 경우

• 상속으로 인한 2주택은 기존 주택 비과세 요건 유지 시 인정
• 상속주택이 지방 소재이거나 사용 용도가 다른 경우 가능성 높음

② 분양권·입주권 보유자

• 분양권은 2021년 1월부터 주택 수에 포함됨
• 단, 실입주 목적일 경우 일시적 2주택 특례 적용 가능

③ 지방 저가주택 보유

• 3억 원 이하 지방 주택은 비과세 예외 주택으로 간주
• 단, 투기 목적이 아니라는 점 입증 필요

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📝 1세대 1주택 비과세 적용 절차

1. 1단계: 주택 양도계약 체결
2. 2단계: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 홈택스 신고
3. 3단계: 비과세 요건 입력 및 입증 서류 제출 (등기부등본, 주민등록초본 등)
4. 4단계: 홈택스 자동 계산 또는 세무사 신고

※ 실제 비과세 판단은 국세청 세무서의 검토 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

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🔍 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?

오피스텔이 실제로 주거용으로 사용된 경우 주택으로 간주되며, 주택 수에 포함됩니다.

Q2. 단독명의인데 배우자 명의의 집이 있으면 어떻게 되나요?

배우자도 동일 세대로 간주되므로, 세대 기준으로 2주택이 되면 비과세 적용이 불가능합니다.

Q3. 거주는 안 했지만 2년 이상 보유했어요. 비과세인가요?

조정대상지역 내 주택일 경우 2년 거주 요건까지 충족해야 비과세가 가능합니다.

Q4. 1주택인데 세대원이 주택을 소유하고 있어도 괜찮나요?

세대원 전체 기준으로 1주택만 보유해야 하므로, 가족 중 다른 주택을 가진 사람이 있다면 비과세가 불가능할 수 있습니다.

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💡 전문가 팁 – 이렇게 준비하세요!

• 양도 1년 전부터 주민등록초본, 등기부등본, 고지서 등 증빙서류 확보
• 실거주 증거로는 전기요금, 통신요금, 학교 재학증명서 등 활용
• 분양권 또는 입주권 보유 시 세무사 상담 필수
• 양도 전 2개월 이내 고지서/계약서 정리 → 홈택스에 제출 가능 형태로 준비

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📖 실제 사례 분석

✔️ 사례 1: 서울 아파트 1채 2년 보유 + 2년 실거주

• 양도가액: 11억 원 → 전액 비과세

❌ 사례 2: 1주택 + 분양권 보유

• 분양권 취득 이후 기존 주택 매도 → 2주택자로 간주 → 비과세 불가

✔️ 사례 3: 1주택 보유 + 지방 저가주택 상속

• 상속주택은 예외 인정 → 기존 주택 비과세 가능

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✅ 마무리

1세대 1주택 비과세는 수천만 원에서 수억 원의 세금을 절약할 수 있는 제도입니다. 하지만 요건이 점점 강화되고 있어, ‘보유 + 거주’ 기간, 주택 수, 양도가액 등을 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

조정지역 여부, 세대원 보유 이력, 분양권 포함 여부까지 모두 따져야 하며, 혼자 판단하기 어려운 경우에는 세무전문가의 조력을 받는 것이 좋습니다.

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