양도소득세율 양도소득세란?

양도소득세율 완벽 가이드

부동산을 팔거나 증여할 계획이라면 반드시 알아야 할 세금, 바로 양도소득세입니다. 특히 2025년 현재 부동산 시장의 규제 완화 및 양도세율 변경 이슈로 인해 세금 전략이 중요한 시점입니다.

 

이번 포스팅에서는 양도소득세란 무엇인지, 2025년 세율표, 1주택과 다주택자의 차이, 중과세 적용 기준, 비과세 조건, 장기보유특별공제, 계산 예시, 절세팁, 자주 묻는 질문까지 정리했습니다.

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✔ 양도소득세란?

양도소득세는 부동산이나 주식, 기타 자산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)에 부과되는 세금입니다. 특히 부동산의 경우, 거래 금액이 큰 만큼 양도세 부담도 적지 않기에 세부적인 이해가 필요합니다.

• 과세대상: 토지, 건물, 상가, 분양권, 입주권, 주택 등
• 과세시점: 양도일 기준 (잔금일 또는 등기이전일)
• 양도차익 산출: 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 기본공제

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✔ 양도소득세 계산 공식

양도세 = (양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장특공제 – 기본공제) × 세율 – 누진공제

• 기본공제: 연간 250만원
• 장기보유특별공제: 최대 80% (1세대 1주택자)
• 필요경비: 취득세, 법무비용, 중개수수료, 인테리어 비용 등 포함 가능

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✔ 2025년 양도소득세율 표

📌 기본세율 (1주택자 또는 일반자산)

양도차익 구간	세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%	0
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1억5천만원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

 

📌 중과세율 (조정대상지역 다주택자)

• 2주택자(조정지역): 기본세율 + 20%
• 3주택 이상(조정지역): 기본세율 + 30%
• 비사업용 토지: 기본세율 + 10%
• ※ 2025년 중과세 일부 유예 종료 예정

📌 법인 보유 주택 양도 시

• 기본 세율 10~22% + 추가세율 10%p
• 법인 다주택 양도: 추가 중과 20% 적용

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✔ 1세대 1주택 비과세 요건

양도차익에 대한 세금 부담 없이 비과세를 받기 위한 조건입니다.

• 1세대가 1주택을 보유하고 있을 것
• 2년 이상 보유(2021년 이후 취득분은 2년 이상 실거주 필수)
• 양도차익 12억원 이하일 것 (2024년까지는 9억원 기준)

예외사항: 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 일정 조건 충족 시 1세대 1주택 간주

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✔ 장기보유특별공제 (장특공제)

부동산을 오래 보유한 경우 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도입니다.

 

📌 1세대 1주택 장특공제

• 보유 기간 최대 40% + 거주 기간 최대 40% = 총 80%
• 단, 실거주 2년 이상 필요

📌 일반 부동산 장특공제

• 보유 기간에 따라 3년 이상 시 매년 2% 공제
• 최대 30%까지 가능

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✔ 양도소득세 계산 예시

📍 예시 ①: 1세대 1주택, 12억 비과세 해당

• 취득가액: 4억
• 양도가액: 12억
• 양도차익: 8억
• 장특공제: 80% 적용 (6.4억 공제)
• 실과세 대상 금액: 1.6억 – 기본공제 250만원 = 1억5750만원
• 세율 24~35% 구간 적용 → 약 3,000만~4,000만원 예상

📍 예시 ②: 2주택자, 조정지역 매각

• 양도차익: 5억
• 기본세율 35% + 중과 20% = 총 55%
• 세액 = 5억 × 55% = 2억 7,500만원

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✔ 양도소득세 신고 및 납부 방법

• 신고 기한: 양도일이 속한 달의 다음달 말일
• 신고 방법: 홈택스 전자신고 또는 세무대리인 위임
• 납부 방법: 전자납부, 무통장 입금, 카드납부 가능
• 분납 가능: 세액 1천만 원 초과 시 최대 6개월 분납 가능

주의: 미신고 시 가산세(무신고가산세 20%) 및 납부불성실가산세 추가 발생

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✔ 절세전략 Tip

• 양도시기 조절: 비과세 요건 충족 후 매각
• 공동명의 활용: 부부 공동명의로 절세 효과
• 1세대 1주택 비과세 활용: 실거주 기간 반드시 충족
• 중개수수료·취득세 등 필요경비 꼼꼼히 반영
• 양도 전 전문가 상담 필수: 규제지역 여부, 과세예정액 확인

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✔ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 분양권도 양도소득세 대상인가요?

네, 2021년 이후부터 분양권도 양도세 과세 대상입니다. 다주택자 양도 시 중과세 적용 가능성도 있습니다.

 

Q2. 실거주 2년 충족 안 하면 비과세가 안 되나요?

맞습니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 주택은 보유+거주 2년 모두 충족해야 비과세 가능합니다.

 

Q3. 상속받은 집을 팔면 양도세가 부과되나요?

네. 상속받은 주택도 양도 시 과세됩니다. 다만 상속취득가액 산정 기준에 따라 양도차익이 줄어들 수 있습니다.

 

Q4. 양도소득세 자동계산은 어디서 하나요?

홈텍스에서 ‘양도소득세 자동계산기’를 이용하시면 정확한 세액을 미리 확인할 수 있습니다.

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✅ 마무리

양도소득세는 부동산 자산관리에서 반드시 고려해야 할 핵심 요소입니다. 단순히 매도 차익만 생각해서는 안 되며, 보유기간, 거주기간, 주택 수, 지역 규제 등을 꼼꼼히 따져야 예기치 않은 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.

 

2025년에는 일부 규제 완화가 기대되기도 하지만, 제도 변화가 수시로 이뤄지므로 매도 전 반드시 홈택스 또는 전문가를 통해 사전 시뮬레이션을 해보시기 바랍니다.

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